李德林:后浪,你们该怎么买房?

时间:2020年05月07日 08:46:57 Ope
  这两天,关于前浪、后浪的讨论多了起来。长江后浪推前浪,“93年美女手握400栋楼”的消息,引发后浪集体惭愧,前浪集体沉默,但那毕竟是凤毛麟角。春暖花开,已经被疫情压抑了数月的房地产,也开始复苏,后浪,你们该怎么去买房?

  后浪指的是新生代的90、00后,他们很多不用担心买房的问题,70、80后的前浪们已经给他们买下了大把的房子。后浪们不甘平庸,喜欢选择在北上广深等一线城市闯荡,那些在二三线城市的房子对于他们来说意义不大,就算抛售,在北上广深说不定还不够首付款。

  现在后浪们最担心的一个问题就是,房价到底是涨还是跌呢?

  国说要退出房地产,国旗下的鲁能地产那可是房地产大户,这是央企退出房地产一个非常明确的信号。央企退出房地产影响有多大呢?央企房地产2019年营收超过9400亿,千亿俱乐部有三家都是央企,分别是保利、中海、华润,地产销售规模都在2000亿以上。

  央企手上握着大量的房子,曾经是房地产市场的稳定器。现在央企退出房地产会让房价大跌吗?想多了,除了这些年央企要回避与民争利,不断从房地产市场撤离,回归他们国民经济柱石主业外,更重要的是,央企房地产在竞争中已经没有什么绝对优势了,看看每年销售排名,前10很少见到央企的影子,都是恒大、碧桂园等为首的民企。

  央企退出房地产不会左右房价的天平,人口、土地和金融才是关键。中国已经进入老龄化时代,看看、的产业链迁移就能发现,人口红利随着老龄化不断地消失。城市里超过55岁还在买房的恐怕只是少数,那些有房的老年人未来会释放出大量的二手房。

  除了老龄化,新增人口同样不乐观。放开二胎政策,人口出生率并没有提高,2019年10.4‰,创下了1949年以来的出生率最低值。在出生率降低的大背景之下,未来10年城市化的人口差不多1.5亿。而房地产黄金期前夕的2000年,城市化人口超过6700万,可想而知,随着前浪们的老去,未来进城的后浪们减少,房子回不到之前的疯狂。

  土地价格方面,随着城市基础设施建设的逐渐完善,财政通过土地收入换取城市建设的速度会放缓,土地财政的需求会削弱。加上允许农村集体土地直接入市开发,未来土地的供给量会加大,土地价格自然不会出现大幅度上扬。加上广义货币M2这三年增速连续下滑,已经降到了9%以下。

  深圳出现炒房,北京立即就派出了调查组,金融的杠杆控制之后,炒房变得无利可图,资金岂会陪着太子读书呢?未来房价没有暴涨的基础。

  当前,平稳健康的发展是关键,现在居民70%的资产都押在房子上,而这部分资产绝大部分又押在银行,房价的涨跌关系到金融系统的安全问题,现在居民部门的杠杆最高地区,比如北京已经超过87%。而绝大多数杠杆都是加在房子上的,一旦房价出现大幅度下跌,那么银行资产就会出现问题。

  不可否认的是,北上广深一线城市因为各种资源的虹吸效应,依然是进城人口最多的地方,那种人口净流出的地方,房价还想涨?看看东三省,再看看大西北,几十块钱一平米的房子都有。后浪们想在北上广深拥有更多的选择权,在买房这一块要等到房价大幅下跌,短期看不太乐观。

  除了之前深圳出现暴涨被北京调查组调查,北京、上海无论是一手房还是二手房,都在假期出现了报复性反弹,甚至短短几天假期就出现去化超过70%的记录。后浪们在奋斗的时候,前浪们还在囤房。

  当然,尺度APP上出现的“93年手握400栋楼”的后浪是少之又少。未来二三四线的后浪们,如果你们安心在当地发展,其实不用担心房价的变化,“啃老”就可以啦。如果你们要想在一线城市买房,成为前浪的接盘侠是大概率。后浪,你们决定要在哪里浪了吗?明白自己该怎么去买房了吗?选择的自由就在你们手上。

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  (本文作者介绍:著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀,每天一个资本真相,微信公众号:delinshe)(新浪财经意见领袖专栏作家 李德林)
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